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Begriffe

Wichtige Begriffe der Baufinanzierung, einfach auswählen und nachlesen:

Annuität

Die Annuität ist die von Zinssatz und Laufzeit anhängige jährliche Zahlungsgröße, durch die ein anfänglicher Kreditbetrag während der Darlehenslaufzeit einschließlich Zinsen getilgt wird. Annuitäten bestehen aus einem Zins- und Tilgungsanteil. Die Höhe der Annuität bleibt während der Laufzeit konstant, der Zins- und Tilgungsanteil variieren. Durch den jährlichen Tilgungsbetrag verringert sich die Restschuld eines Annuitätendarlehens von Jahr zu Jahr.

Ablösung

Für jeden Schuldner kann sich die Frage nach einer vorzeitigen Darlehensablösung stellen. Anlässe können z.B. der Verkauf der Immobilie, eine unerwartete Erbschaft oder die Zahlung einer Abfindung sein. Da eine Immobilienfinanzierung besonders rechtlichen Rahmenbedingungen unterliegt, ist eine Rückzahlung in der Regel nur bei Verkauf des Objektes, Ablauf der Zinsbindung oder bei Tod des Kreditnehmers möglich. Bei einer längeren Zinsfestschreibung kann der Kreditnehmer nach den ersten 10 Jahren sein Sonderkündigungsrecht nutzen. Die Ablösesumme beschränkt sich auf den aktuellen Darlehenssaldo. Vorzeitige Rückzahlungen bei Schicksalsschlägen wie Scheidung, Arbeitslosigkeit oder -unfähigkeit werden von vielen Banken aus Kulanzgründen akzeptiert. Da in diesen Fällen eine vorzeitige Rückzahlung während der Zinsbindung erfolgt, wird eine Vorfälligkeitsentschädigung auf die Restschuld berechnet.

Abtretung

Häufig werden Sie als Inhaber von Lebensversicherungen oder Bausparverträgen veranlasst, eine Abtretung des Vertrages vorzunehmen. Somit besichern Sie ein aufgenommenes Darlehen oder tilgen dieses zum Ablauf des Vertrages mit dem Guthaben. Die Abtretung bewirkt, dass alle Ansprüche aus dem Vertrag auf den Erwerber, den Zessionar, übergehen.

Anschaffugskosten

Bei einem Immobilienerwerb beziehen sich die Anschaffungskosten auf den Kaufpreis ohne den Wertanteil des erschlossenen Bodens. Die Aufteilung des Kaufpreises in Boden- und Gebäudeanteil erfolgt in der Regel durch Feststellung des Verkehrswertes des Bodenanteils (Bodenrichtwert), der vom Kaufpreis abgezogen wird. Diese Anschaffungskosten sind für die Berechnung der Afa (Abschreibung für Abnutzung) relevant. Im gleichen Verhältnis werden auch die Erwerbsnebenkosten (Notar- und Gerichtsgebühren, Grunderwerbsteuer, Maklerprovision) aufgeteilt. Finanzierungskosten (einschließlich der Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuldbestellung) zählen nicht zu den Anschaffungskosten, sondern zu den Werbungskosten.

Darlehenszins

Der Darlehenszins ist der Preis, den der Darlehensnehmer dem Darlehensgeber für die Überlassung eines Geldbetrages zu entrichten hat. Voraussetzung ist eine entsprechende Vereinbarung, sonst handelt es sich um ein zinsloses Darlehen. Die Höhe des Zinssatzes richtet sich nach den Vereinbarungen zwischen Darlehensnehmer und Darlehensgeber und orientiert sich am jeweiligen Zinsniveau.

Disagio

Disagio ist eine andere Bezeichnung für Damnum oder Abgeld. Es handelt sich dabei um die Differenz zwischen dem nominalen Kreditbetrag und den an den Kreditnehmer ausgezahlten Betrag. Ein Teil der Zinsen wird somit vorausgezahlt. Der Zinssatz während der Laufzeit ist dadurch für den Kreditnehmer günstiger, der Kreditnehmer kann also seine monatliche Ratenbelastung senken. Anwendung findet ein Disagio häufig bei Immobilienfinanzierungen. Bei vermieteten Objekten kann das Disagio steuerlich als Werbungskosten geltend gemacht werde

Eigenkapital

Zum Eigenkapital bei einem Immobilienerwerb gehören beispielsweise Sparguthaben, Guthaben aus Bausparverträgen, Rückkaufswerte von Lebensversicherungen und Aktien- und Investmentfonds. Vorhandenes Eigenkapital senkt im Rahmen der Fremdfinanzierung deutlich die Zinsen. Auch die Eigenleistung, die man bereit ist zu investieren, kann die Baufinanzierung positiv beeinflussen. In der Regel wird bei einem Immobilienerwerb ein Anteil von 20 bis 30% an Eigenkapital empfohlen. Einige Banken gewähren zwar einen Kredit zur Vollfinanzierung, also ohne vorhandenes Eigenkapital. Doch damit ist ein enormes Risiko verbunden. Wer keinen sicheren Job und kein hohes Gehalt hat, der sollte von dieser Finanzierungsform unbedingt die Finger lassen und vorerst Eigenkapital ansparen.

Erbbaurecht

Das Erbbaurecht ist ein vererbliches und veräußerliches Recht, eine Immobilie auf fremden Grund und Boden zu haben. Grundstücke im Erbbaurecht werden meist von Gemeinden, Kirchen oder Stiftungen vergeben. Das Grundstück bleibt Eigentum des bisherigen Eigentümers. Besitzer des Grundstückes und Eigentümer des darauf befindlichen Gebäudes wird der Erbbauberechtigte. Der Erbbauberechtigte zahlt für die Nutzung an den Grundstückseigentümer einen vereinbarten Zins, der nach dem Grundstückswert bemessen wird.

Grundschuld

Die Grundschuld ist eine Sicherheit für ein Immobiliendarlehen und wird in das Grundbuch des Beleihungsobjektes eingetragen. Die Grundschuld wird bei einem Notar bestellt und zu Gunsten der finanzierenden Bank eingetragen. In der Regel wird die Höhe des Darlehensbetrages in das Grundbuch eingetragen. Auch wenn das Darlehen komplett getilgt wurde, bleibt die Grundschuld im Grundbuch stehen. Die Grundschuld kann dann auch zur Sicherung anderer Verbindlichkeiten verwendet werden und wird in diesem Fall an den neuen Gläubiger abgetreten. Zur Löschung der Grundschuld muss die eingetragene Bank eine Löschungsbewilligung erteilen.

Grundsteuer

Die Grundsteuer ist eine Steuer, die vom Eigentümer des Grundstückes zu zahlen ist. Sie wird von den Gemeinden in Form eines individuellen Hebesatzes festgelegt und jährlich ermittelt. Die Höhe der Grundsteuer ist in allen Gemeinden unterschiedlich. Nicht zu verwechseln mit der Grunderwerbssteuer. Diese wird nur einmalig beim Kauf einer Immobilie fällig und wird in den Ländern unterschiedlich festgesetzt.

Restschuld

Die Restschuld ist die Summe, die am Laufzeitende eines Kredites oder nach Ablauf der Zinsfestschreibungszeit noch nicht getilgt wurde bzw. die Summe, die Sie noch an die Bank zurückzahlen müssen. Die Höhe der Restschuld kann mit Hilfe von einem Tilgungsplan berechnet werden.

Sondertilgung

Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Zahlung für einen Immobilienkredit, die außerhalb des vereinbarten Tilgungsplanes erfolgt. Auf diese Weise haben Sie die Möglichkeit die Laufzeit ihres Kredites zu verkürzen. Die Entscheidung, ob und in welcher Höhe Sondertilgungen während der Zinsfestschreibungszeit ermöglicht werden, bleibt stets der einzelnen Bank überlassen. Diese werden in der Regel in den Vertragsbedingungen geregelt.

Teilungserklärung

Eine Teilungserklärung wird im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) § 8 geregelt. Der Grundstückseigentümer gibt gegenüber dem Grundbuchamt die verbindliche Erklärung ab, dass sein gesamtes Eigentum an seinem Grundstück in Mieteigentumsanteile aufgeteilt wird. Eine Teilungserklärung muss notariell beglaubigt werden. In der Teilungserklärung wird festgelegt, welcher Teil zum Sondereigentum eines neuen Eigentümers und welcher Teil zum Gemeinschaftseigentum gehören. Sondereigentum ist z.B. die abgeschlossene Wohnung und eine Garage. Zum Gemeinschaftseigentum zählen z.B. Außenanlagen, Stellplätze oder bestimmte Gebäudeteile. Ferner werden besondere Sondernutzungsrechte (z.B. Keller- und Gartennutzung) festgehalten.

Tilgung

Tilgung ist die regelmäßige Abzahlung bzw. Rückzahlung einer langfristigen Schuld in Form von festgelegten Tilgungsraten, die in einem Tilgungsplan festgehalten werden. Eine hohe Tilgung bedeutet hohe Kreditraten. Es fallen vergleichsweise wenig Zinsen an, so dass die gesamten Kosten des Kredits relativ gering sind. Bei einer geringen Tilgungsrate können sich die gesamten Kosten für den Kredit erheblich erhöhen, die monatlichen Belastungen bleiben aber gering.

Tilgungsaussetzung

In der Baufinanzierung wird die Tilgungsaussetzung auch als Tilgungsersatz bezeichnet. Während der gesamten Laufzeit werden lediglich Zinsen an die Bank gezahlt, die anfängliche Darlehenssumme bleibt jedoch im vollen Umfang bestehen. Um am Ende der Laufzeit die Darlehenssumme geleichen zu können, wird parallel zu den Zinszahlungen eine weitere Sparform gewählt. Das kann z.B. ein Bausparvertrag, eine kapitalbildende Lebensversicherung oder eine fondsgebundene Lebensversicherung sein. Dabei sollte darauf geachtet werden, dass es sich um eine möglichst sichere Sparform handelt und die Laufzeit der Darlehenslaufzeit entspricht. Zudem sollte das garantierte Kapital zur Höhe der benötigten Darlehenssumme passen. Als weitere Tilgungsaussetzung bezeichnet man auch eine Zahlpause in der Kreditrückzahlung.

Verkehrswert

Als Verkehrswert wird nach § 194, BauGB, der Preis definiert, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Voraussetzung für den gewöhnlichen Geschäftsverkehr ist, dass sich die Preisbildung auf einem offenen Markt vollzieht, bei dem alle Marktteilnehmer einen Marktzugang haben, sich vollumfänglich informieren können und frei in Ihrer Entscheidung sind.

Zinsfestschreibung

Bei der Baufinanzierung bezeichnet man als Zinsfestschreibung den Zeitraum, in dem der vereinbarte Zinssatz im Darlehensvertrag nicht schwanken darf. Die Zinsbindung kann kurzfristig bis zu fünf Jahre oder langfristig bis zu fünfzehn Jahre oder länger möglich sein. Nach Ablauf diese Festschreibung müssen der Kreditnehmer und der Kreditnehmer für die Baufinanzierung einen neuen Zinssatz vereinbaren.

Zusatzsicherheiten

Wenn die eigene Bonität nicht ausreicht oder die Beleihungswerte von Immobilien überschritten werden, verlangt die Bank eine zusätzliche Sicherheit. Solche Zusatzsicherheiten können z.B. sein: Abtretungen von Ansprüchen aus einer Lebensversicherung oder Bausparverträgen, Bürgschaften von Banken oder Arbeitgebern, Mitverpflichtungen der Verwandten des Darlehensnehmers, Verpfändung von Bankguthaben oder Wertpapieren.